Spekulationsfrist berechnen 2026 – kostenloser Rechner

10 J.

Spekulationsfrist bei Vermietung nach § 23 EStG

3 J.

Verkauf im Drittjahr nach Eigennutzung möglich

0 €

Spekulationssteuer nach Ablauf der Frist

42 %

Max. Steuersatz auf Spekulationsgewinn (ESt-Tarif)

Was ist die Spekulationsfrist?

Alles Wichtige über § 23 EStG, Fristen und Ausnahmen – kompakt erklärt.

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Eigennutzung – 3 Jahre

Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann sie bereits im dritten Kalenderjahr nach dem Kauf steuerfrei verkaufen – wenn er sie im Kaufjahr, im Vorjahr und im Verkaufsjahr selbst genutzt hat.

Gilt auch für das Eigenheim
Auch Zweitwohnungen möglich (bei tatsächlicher Eigennutzung)
Kein Mindestanteil der Eigennutzung vorgeschrieben

📋

Vermietung – 10 Jahre

Vermietete Immobilien unterliegen der vollen 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG. Ein Verkauf vor Ablauf dieser Frist ist grundsätzlich steuerpflichtig.

Gilt ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags
Auch Garagen, Stellplätze, Grundstücke betroffen
Gewinne werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert

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Erbschaft – Besondere Regeln

Beim geerbten Haus gilt das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers. Die Frist läuft also weiter – unabhängig davon, wann Sie geerbt haben.

Kaufdatum des Erblassers entscheidend
War das Haus beim Erblasser die Eigennutzung? → 3-Jahres-Regel prüfen
Unentgeltliche Übertragung schützt nicht vor Spekulationssteuer

🏢

Immobilien GmbH – Keine Frist

Immobilien in einer GmbH unterliegen nicht der privaten Spekulationsfrist. Stattdessen gilt KSt + GewSt auf Gewinne – was sich für hohe Portfolios oft lohnt.

Keine 10-Jahres-Frist in der GmbH
KSt 15 % + GewSt ca. 15 % = ~30 % Gesamtsteuer
Gewinnentnahme separat (Dividende) zu versteuern

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